La recherche d’un local est un point essentiel pour réussir l’ouverture d’un restaurant. Pour vous aider à dénicher l’emplacement idéal, voici une série de conseils pratiques. Bien entendu, un local va rarement cocher toutes les cases, surtout si vous disposez d’un budget limité. Listez les points les plus importants pour vous et prenez du recul. Des opportunités peuvent exister dans des quartiers à priori inintéressant !
Comment choisir l’emplacement de son restaurant ?
1. Choisir une zone géographique en fonction de votre public cible
Étudiants, CSP +, touristes, etc. il faut partir de votre cible pour trouver le quartier correspondant.
Un emplacement proche de bureaux, d’écoles, de cinémas ou de centres commerciaux peut attirer une clientèle variée tout au long de la journée.
Vous pouvez ici reprendre et développer les informations que vous avez rassemblées pour votre étude de marché. Pour connaitre exactement le profil de population par quartier, vous pouvez consulter les sites officiels des villes, consulter votre CCI ou simplement vous renseigner directement sur place auprès des autres commerçants.
Attention, pensez à vous assurer que le quartier est sûr. L’insécurité est un problème majeur pour les commerces locaux.
2. Prendre en compte l’accessibilité
- Transports en commun : Choisissez de préférence un emplacement proche des arrêts de bus, des stations de métro ou de tramway pour faciliter l’accès aux clients sans véhicule.
- Parking : Assurez-vous qu’il y a suffisamment de places de stationnement à proximité.
3. Analyser la visibilité et le passage
Naturellement, un emplacement avec un fort passage piéton augmente le chiffre d’affaires. Les zones commerçantes, les rues piétonnes et les quartiers animés sont une solution idéale pour un restaurant.
Vous pouvez observer sur place le flux de clients potentiels à différentes heures de la journée et de la semaine.
4. Évaluer le local
Surface totale :
- Surface totale du local (m²)
- Répartition de l’espace entre la cuisine, la salle de restauration, les toilettes, le stockage
En restauration traditionnelle, certains ratios sont utilisés pour calculer la surface minimum du local d’un restaurant :
- 1 m² à 2 m² par couvert dans la salle du restaurant ;
- 1 m² à 1,5 m² par place dans la cuisine ;
- 0,50 m² par place pour les annexes (sanitaires, vestiaires, espace d’accueil des clients, espace administratif, espaces de stockage…).
Disposition :
- Configuration intérieure et possibilités d’aménagement
- Fluidité de la circulation entre les différentes zones (cuisine, salle, etc.)
- Espace suffisant pour accueillir le nombre de couverts prévu
- Une chambre froide et une zone de stockage des denrées alimentaires
État du local :
- État général des murs, sols, plafonds
- État des installations électriques et de plomberie
- Présence d’un système de ventilation et de climatisation en bon état
Conformité aux normes de sécurité :
- Présence d’issues de secours et signalisation
- Conformité aux normes incendie (extincteurs, détecteurs de fumée)
- Conformité aux normes d’accessibilité pour les personnes handicapées
Conformité aux normes d’hygiène :
- Possibilité d’installer des surfaces lavables et non toxiques
- Installation de points d’eau conformes (lavabos pour le personnel, lave-mains)
Licences et permis :
- Licences disponibles pour l’exploitation de l’activité de restauration
- Permis pour servir de l’alcool (si nécessaire)
Loyer et charges :
- Montant du loyer mensuel et charges locatives
- Durée et conditions du bail commercial
- Possibilité de négocier le loyer ou les conditions du bail
Dépenses initiales :
- Coûts estimés pour les travaux de rénovation ou d’aménagement
- Frais de mise aux normes (sécurité, hygiène)
- Coûts d’installation des équipements nécessaires (cuisine, mobilier)
La recherche du local
Vous avez ciblé le ou les quartiers qui vous intéressent ? Voici à présent les différentes solutions pour trouver le local de votre restaurant.
Bien qu’il soit possible de réaliser une transaction entre particuliers, il est vivement conseillé de passer par un intermédiaire professionnel étant donné la complexité des aspects comptables, juridiques et fiscaux.
Les agents immobiliers spécialisés
De nombreuses agences immobilières proposent des locaux commerciaux. L’avantage ici est que vous bénéficiez de l’expertise et des conseils d’un professionnel qui connaît les meilleures zones pour ouvrir un restaurant.
Attention, les frais d’agence ne sont pas plafonnés pour la location d’un local commercial.
Généralement, ces frais sont partagés :
- 15 % hors taxe du montant du loyer annuel hors taxe + la TVA pour le locataire
- 15 % hors taxe du montant du loyer annuel hors taxe + la TVA pour le propriétaire
Si l’agence s’occupe de la gestion location, vous devrez également payer entre 5 % et 8 % du loyer annuel pour ce service.
Les annonces sur internet
Plusieurs sites proposent régulièrement des offres de local commercial :
- Bien ici
- Le bon coin
- Se loger
- Logic immo
- Paru vendu
Les mandataires judiciaires (Reprise de sociétés en procédure collective)
Lorsqu’une entreprise est en difficulté financière, elle peut être placée en procédure collective de liquidation judiciaire. Un mandataire judiciaire gère alors la vente des actifs, y compris les locaux commerciaux.
Vous avez ainsi la possibilité de reprendre un local avec des équipements déjà en place, souvent à des prix très avantageux. Attention toutefois, le projet ayant déjà échoué, il va falloir regagner la confiance des clients.
En pratique, vous avez 2 options :
- la reprise totale avec les créances et les dettes du restaurant ;
- la reprise partielle qui permet l’achat de certains éléments seulement, comme le fonds de commerce, le matériel ou le stock.
Pour reprendre un restaurant en liquidation judiciaire, des ventes aux enchères publique sont aussi organisées dans différentes villes.
Faut-il acheter ou louer un local ?
La location est la solution la plus conseillée pour ouvrir un restaurant. Elle est plus simple et surtout bien moins cher que l’achat (qui est davantage réservé aux restaurateurs ayant déjà ouvert un établissement et disposant de fonds conséquents).
En pratique, il vous faudra signer un contrat de location appelé bail commercial. Ce contrat est d’une durée moyenne de 9 ans avec une possibilité de résiliation après 3 ou 6 ans.
Une indemnité “pas de porte” aussi appelée “droit au bail” est parfois demandée par le propriétaire en supplément du loyer. Il s’agit d’une somme versée par le nouveau locataire au précédent locataire ou au propriétaire pour obtenir le droit d’occuper le local commercial (il est toutefois non obligatoire). Ce montant est négocié entre les parties et peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la localisation, l’état du local, la durée restante du bail et l’attractivité commerciale de la zone.
Attention, ici encore, il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel (avocat ou notaire) pour négocier les clauses de votre bail commercial.
Acheter un fonds de commerce
La reprise d’un restaurant existant via l’achat d’un fonds de commerce est une solution intéressante qui permet de bénéficier d’une activité déjà existante, avec sa clientèle, son emplacement, et souvent ses équipements et son personnel.
Le fonds de commerce comprend en effet les éléments dits corporels et incorporels.
Éléments corporels :
- Équipement de cuisine
- Mobilier de décoration
- Aménagement
- Etc.
Éléments incorporels :
- Clientèle
- Contrats actuels
- Licences et autorisation administratives
- Droit au bail
- Nom commercial
- Etc
Bon à savoir : les dettes liées au propriétaire vendeur ne sont pas transférées au nouveau gérant. N’hésitez pas à demander un certificat d’absence de dettes lors de la transaction.
Si l’exploitant actuel est locataire, vous effectuez un achat de droit au bail.
Comment acheter un fonds de commerce ?
Plusieurs sites proposent des annonces en ligne (cessionpme.com, placedescommerces.com, paruvendu.fr, etc.).
Les points de vigilance
Il faut analyser avec attention tous les éléments cédés et voir si cela convient à votre projet.
Quelle est la réputation actuelle du restaurant ? N’hésitez pas à faire vos recherches en ligne.
L’analyse de l’historique financier (bilans comptables et comptes de résultats) doit être faite par un expert-comptable.
Attention, les contrats en cours sont cédés avec le fonds, il faudra donc savoir si vous souhaitez continuer à travailler avec les fournisseurs et les partenaires actuels.
Autre point de vigilance si vous souhaitez reprendre le personnel actuel. Des problèmes de management peuvent exister. Par ailleurs, il est fréquent que les employés réclament des congés et des heures supplémentaires non payées. Le comptable du vendeur doit vous renseigner sur ce point.
Quel prix d’acquisition pour un fonds de commerce ?
Plusieurs méthodes existent pour évaluer le prix :
- Pourcentage du chiffre d’affaires (généralement 80% en restauration)
- Comparaison avec des fonds de commerce similaires
- Valeur du bail
2) La location-gérance
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur) confie l’exploitation de ce fonds à un locataire-gérant (le preneur) qui en assure la gestion de manière indépendante.
En contrepartie, le locataire-gérant verse une redevance au propriétaire. Les avantages sont multiples.
Contrairement à l’achat d’un fonds de commerce, la location-gérance ne nécessite pas un investissement initial important. Autre avantage de taille, elle permet de tester la viabilité et la rentabilité de l’établissement avant de s’engager à long terme par un achat éventuel. En pratique, elle est souvent utilisée pour la restauration saisonnière.
Enfin, le locataire-gérant ne part pas de zéro et profite de la clientèle actuelle du restaurant.
Attention toutefois, le calcul de la redevance est indexé sur le chiffre d’affaires du restaurant et peut s’avérer très élevé. Par ailleurs, le locataire-gérant est solidaire des dettes contractées par le bailleur.
3) Transformer un local commercial pour en faire un restaurant
Le changement de destination d’un bail est très complexe et implique de nombreuses démarches administratives. Il faut vérifier les règles d’urbanisme auprès de la mairie pour vous assurer que la transformation du local commercial en restaurant est autorisée (demande de changement d’usage).
Un permis de construire est nécessaire si :
- les travaux créent plus de 20 m² de surface de plancher ou 40 m² pour un projet dans une zone U d’un PLU ;
- les travaux modifient la structure ou la façade de l’immeuble.
Par ailleurs, il faut également obtenir l’accord du syndic.
La négociation du bail commercial
La négociation du bail commercial détermine non seulement les conditions d’occupation du local, mais aussi votre capacité à gérer et à développer votre restaurant dans de bonnes conditions.
Bon à savoir : dans les marchés demandés, il est quasi impossible de négocier les termes du bail.
N.B : Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour cette partie.
Durée du Bail :
- La durée classique d’un bail commercial est de 9 ans, avec des possibilités de résiliation triennale (tous les 3 ans). II est parfois possible de discuter des clauses de renouvellement ou des options de sortie anticipée.
Loyer et charges :
- Montant initial : Le montant du loyer est l’un des aspects les plus critiques du bail. Étudiez le marché local pour avoir une idée des loyers pratiqués dans la zone.
- Révision du loyer : la révision peut être demandée tous les 3 ans, en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee.
- Droit au bail : négociable.
- Charges et taxes : Clarifiez quelles charges (entretien, taxes foncières, etc.) sont à votre charge et lesquelles sont couvertes par le propriétaire.
Clauses spécifiques :
- Clause d’exclusivité : Si possible, négociez une clause d’exclusivité qui empêche le propriétaire de louer d’autres locaux à des concurrents directs dans le même bâtiment.
- Travaux et aménagements : Définissez qui sera responsable des travaux de mise aux normes et des éventuelles rénovations. Assurez-vous d’obtenir l’accord du propriétaire pour tous les travaux que vous prévoyez de réaliser.
- Cession et sous-Location : Assurez-vous que le bail permet la cession de bail ou la sous-location, ce qui peut être crucial si vous décidez de vendre votre fonds de commerce ou de partager le local.
Clauses de résiliation :
- Le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans.
- Clauses résolutoires : rupture du contrat lorsqu’une partie ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, etc.).
➡️ Pour en savoir plus : Le guide de la BPI pour négocier son bail commercial
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